别再骗了，中国真的地少人多吗？

上图为香港的高层住宅 图片来自互联网

高层楼盘向全国蔓延

这个过程我个人觉得严重缺乏思考，仅仅是套用一种成熟的模式，不考虑当地的情况，尤其是我走到一些偏远地方，小城市、小县城或者小镇上，甚至远至新疆、青海、西藏这些边疆省份，高层住宅仍然到处都是，住在电梯公寓里面成了提高生活质量的唯一选择，是有钱的象征。

独立住宅不适合大中城市

我当然承认，在大中城市里，高层住宅是最佳选择，土地资源紧缺，人口密度大，为了让城市避免出现过度的摊大饼的现象，只能往高处发展。这个是大多数人共同的认知，也是目前全世界和中国的主要现状，但是，这也逐渐成为禁锢中国人思想的一个隐形的牢笼。

中国人均土地面积真的很小吗？

中国人均土地面积是美国的四分之一，看上去很少，但实际上这四分之一也有7000平米（960万平方公里除以13亿人口），相当于一个足球场的大小，而实际上建造一栋房子，一个人只需要100平米即可，10米乘10米。（一家人就算有3个，合起来有个300平米的土地就足够了），100平米占7000平米的1.4%，其余的98.6%拿来用作雪山、荒漠、耕地、公路、铁路、机场、工厂、学校，等公共设施，你跟我说不够，谁信啊？！不要再相信别人跟你说，中国地少人多，都必须挤进鸽子笼里面去。

上图为中国人口密度分布图 图片来自互联网

中国有一半的人口现在仍然使用独立住宅

至少就目前来看，农村人口占总人口的一半，大多数还居住在独门独院的小住宅里面，而且这些人口大多数还集中在东部，那西部的广大地区还是极度的地广人稀。这就是铁证，真的不是所有的中国人都必须住进高层、多层里面去。上面那张红彤彤的地图，即使是那些颜色最深的地区，相信你也去过一些，开车或者坐高铁，看到的满眼都是广阔的天地和稀少的人口。至于那些颜色稍微浅一点的地方就不用说了，经常是几公里都没有一户人。

高层住宅的弊端和优势

高层住宅挺好的，生活设施方便，人均成本低，是中国的住宅市场将来一个主要的发展方向，但也有弊端，居住质量不能满足更高的要求，采光、通风、隐私、接地气等方面比起独立住宅差了一个数量级。别的不说，就光是看上去就不舒服，密密麻麻的一大片鸽子笼。这是一件细思极恐的事情，平时不觉得，习惯了也还好，但仔细想想，相当的苦逼，完全不符合当今中产阶级消费升级的大趋势。

独立住宅的好处

我曾经写过一篇文章《居住在地面》，大概列举了独门独院的好处有这样几个，第一，接地气；第二，采光、通风、景观资源更为丰富；第三，隐私更好。现在加上第四个，请继续往下看。

独门独院是个体意识的觉醒

这个就说得有点深了。住在高层里，人们处于被迫的群居状态，习惯了几千人、上万人共同分享阳光、空气和景观，什么都搞批发，包括上下水、楼梯电梯、花园泳池等等，有点像是大锅饭，大食堂，时间久了以后会想，干嘛不能来一盘单锅小炒呢？这不是个体崛起的互联网时代吗？干吗要弄得像集体宿舍呢？好想住进独门独院的房子里去啊，可是中国独立住宅的现状不容乐观啊。。。

中国独立住宅的现状

中国还是有至少一半的人口居住在独门独院的房子里，包括乡下的民房和城郊的别墅，这两个基本上就基本囊括了中国独立住宅的绝大多数，一般民房的建筑质量差，设计含量低，将来都是被拆除或者被改造的对象，根本不符合现代居住质量的要求。别墅呢，因为稀缺所以很贵，而且没个性，经常是三五个户型复制数百套，全中国的户型也就那么几个，数都数得出来，说到底啊，还是变相的大锅饭，根本算不上单锅小炒。

上图为某别墅楼盘 图片来自互联网

什么是单锅小炒？

理想状态下，土地是自己的，可以继承，愿意投入较大资金进行建设，按照自己的意愿设计和施工，外观和邻居有协调，但又有很大的不同，形成一个个丰富的街区建筑景观，一百年后都是后辈们舍不得拆除的文物建筑，饱含着业主的用心良苦和这个时代的风貌。这就是单锅小炒的独立住宅，现状是这种居住形式比例很低，农民房和开发商的别墅占据绝对主要位置，但都是过渡性的产品。

中国独立住宅的新动向

除了普通农民房和开发商的别墅以外，中国土地上逐渐兴起了一种新的建造模式，土地还是原来农村的土地，但是业主都已离家多年，见识广博，要求甚高，回到家乡建房的目的是保留祖宅、用于养老、以及给长辈居住，设计上聘请新民居这样的专业公司，设计理念、结构技术、材料技术等等，立刻跟上了时代，居住质量和外观水准高得吓人，刚开始在农村破旧的民房堆里面，自然是显得鹤立鸡群，但是随着时间推移，现在逐渐形成了风尚，越来越多，越来越多。。。。但仍然面临一系列的困境。

上图是新民居旗下的时光建筑公司最新出品的工业化小住宅

土地政策是个瓶颈

要说困境，土地政策恐怕首当其冲，在其他以独立住宅为主的国家，土地都是私有制的，才会出现百花齐放的局面。不过中国的土地政策也在慢慢地松动，近年出现了土地流转的概念，将来还是有可能出现允许私人建房的政策的，只是需要多久的时间，要看这件事情对于政局稳定有多大的意义，我的感觉是，只要民意的主流有这个要求，政府又没有更好的方法来释放民间的力量，那么逐步放开土地政策就成为唯一的选择。

产业过度集中是最大的障碍

目前中国的产业分布，并没有充分地利用土地资源，大多数都集中在东部，集中在大城市，港口、河流、铁路的周边，这符合大工业时代的特征。有人想要住在乡村，可是附近没有就业岗位，这就是独立住宅发展的最大障碍。

全新时代将会来临

随着经济多元化，服务业、旅游业、文化产业、高科技行业、互联网经济的快速兴起，和高铁网络、高速公路网络的逐渐密集，产业过度集中的现象将会发生逆转，将来很多赚钱的岗位会分散到全国各地，包括西部地区，远离中心城市的地方。

上图是新民居旗下的24建筑品牌新近设计的四合院项目

对未来的展望

通过土地政策的松动和产业分布的大调整，中国未来必将出现一个新的格局，就像美国现在一样，经济力量更多地分散到小城镇、农村和西部地区，人口的分布也随之迁移，更加均匀，于是独立住宅的需求将会汹涌而至。

目前能做什么？

目前新民居能做的，是为将来独立住宅的大发展做好理论上的、实践上的准备工作，包括工业化独立住宅产品的设计和制造，都是为还没有到来的新时代积蓄力量。（有意愿投资时光建筑的土豪请致电13510291012鲁工）。

也许我们这一代人时间不够了，只能寄希望于下一代人继续在这条路上探索，毕竟国家层面的改变不是一朝一夕的事情。等不及了也得等！

2016.9.7.

深圳

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